Le compromis de vente, étape importante de la cession d’un bien immobilier, scelle l’accord entre un vendeur et un acheteur. Sa rédaction, effectuée par un notaire ou un agent immobilier, ne doit rien laisser au hasard. Protégeant l’acquéreur, cet acte mentionne les clauses suspensives et comporte les différents documents obligatoires.

1 - Un engagement fort

Le point de départ de la vente d’un bien immobilier est formalisé par la signature d’un compromis de vente. Lorsque les deux parties se mettent d’accord sur les termes de la cession, cet avant-contrat vient officialiser la vente du bien.

Selon le code civil (art. 1589), le compromis vaut vente du bien à partir du moment où il y a consentement sur la « chose » et le « prix ». Ainsi, après la signature de cet acte, lorsque le délai de rétraction s’est éteint, le vendeur et l’acheteur sont engagés. À moins que l’une des conditions suspensives ne se réalise pas.

 

 

2 - Les éléments incontournables du compromis de vente

Il est impératif d’énoncer, dans le compromis de vente, les conditions suspensives, et d’y annexer les documents obligatoires.

 

a - Les clauses suspensives

Les conditions suspensives viennent protéger l’acquéreur. La cession définitive du bien n’intervient qu’à leur levée. Si l’une d’entre elles n’est pas exécutée dans les délais impartis, la vente est annulée.

Les clauses suspensives comprennent :

  • L’octroi d’un emprunt bancaire par l’acheteur.
  • La vente du logement de l’acheteur, si cela conditionne le financement de l’achat.
  • Le droit de préemption de la mairie.
  • Le droit de préemption du locataire, si le bien vendu est occupé.
  • La purge des éventuelles hypothèques par le vendeur.
  • L’obtention d’un permis de construire.

Les clauses suspensives peuvent être plus nombreuses, selon les conditions posées par le vendeur et l’acquéreur.

 

b - Les documents obligatoires

Lors de la rédaction de l’acte, le notaire ou l’agent immobilier doit s’assurer que les pièces suivantes sont bien annexées :

  • Les diagnostics techniques du bien, en cours de validité, fournis par le vendeur (performance énergétique, gaz, électricité, loi Carrez, termites…).
  • Le titre de propriété du bien.
  • Le dernier acte de vente.

 

Si le bien est en copropriété, l’avant-contrat doit, en outre, comprendre les documents liés à l’immeuble :

  • Règlement de copropriété  et carnet d’entretien de l’immeuble.
  • Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années.
  • Diagnostics techniques du bâtiment.
  • Montant des charges de copropriété des deux derniers exercices comptables.
  • Les sommes à verser par le futur propriétaire.

 

 

3 - Rédaction et signature du compromis de vente

Le vendeur et l’acheteur peuvent avoir recours à un notaire pour rédiger le compromis de vente. L’agent immobilier, formé en droit privé immobilier lors du BTS Professions immobilières, est également compétent pour réaliser cet acte.

Lors de la signature de l’avant-contrat au cabinet notarial ou à l’agence immobilière, l’acheteur verse un dépôt de garantie. Cet acompte, représentant entre 5% et 10% du prix de vente, n’est remboursé à l’acheteur que dans deux situations :

  • L’acheteur se rétracte dans le délai légal (10 jours incompressibles).
  • La non-exécution d’une ou plusieurs conditions suspensives.

 

Après le compromis de vente, l’acte définitif sera signé devant un notaire, dans un délai de 3 mois en moyenne.

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